Cuando se adquiere un edificio o departamento «a estrenar» muchas veces, aparecen defectos en el inmueble recibido, que deben ser reparados. Para abordar el tema de Vicios de Obra, responderemos las preguntas más frecuentes que hemos recibido durante nuestro ejercicio profesional.
¿Qué es un vicio de construcción?
Hablamos de “Vicio constructivo” cuando encontramos en un inmueble recientemente construido, daños, fallas o detalles técnicos que no se condicen con las reglas del arte de construir, o que no coinciden con lo estipulado previamente en las condiciones de venta.
El tiempo para reclamar vicios ocultos nace desde el momento de la recepción de la obra
y se extiende por 3 años.
¿Que tipos de vicios de construcción existen?
Existen 2 tipos de vicios Constructivos:
- “vicios aparentes” son los que están a la vista y pueden ser apreciados con la recepción de la obra.
- “Vicios ocultos” son los que se descubren a partir del uso de la vivienda, y no pueron ser advertidos durante la recepción del inmueble con una inspección visual regular.
¿Qué es una ruina parcial de obra?
Hablamos de “Ruina parcial” cuando un elemento constructivo de un inmueble recientemente terminado, que se encontraba en buen estado al momento de la recepción de la obra, se rompe, arruina, o deteriora prematuramente sin haber recibido un mal uso. También debe considerarse que el CCyCN define que la ruina es un daño que compromete la solidez de la obra y por los que la hacen impropia para su destino (es indudable que un inmueble al que le ingresa agua de lluvia a su interior es impropio para su destino).
¿Todos los vicios de construcción y/o ruinas son reclamables?
Sí, pero es muy importante el tiempo transcurrido desde la entrega de la obra, ya que los tiempos de “garantía y/o caducidad” y los plazos de prescripción son muy cortos, y difieren si son “vicios ocultos” , “vicios aparentes” o “ruinas totales o parciales”:
¿Tengo 10 años para reclamar Vicios ocultos de una obra?
No. El tiempo para reclamar vicios ocultos nace desde el momento de la recepción de la obra y se extiende por 3 años. La garantía de 10 años sólo está contemplada en el caso de una ruina parcial o total de una obra.
¿Quién responde sobre los “vicios de construcción”, ruina parcial o ruina total?
Con el Cambio del Código Civil en el año 2015, la responsabilidad es compartida entre las distintas personas físicas y jurídicas intervinientes en una obra, es decir: Desarrolladora, Constructora, Director de obra, subcontratistas, etc.
Cómo se encara un reclamo por “vicios de obra” o “ruina parcial o total”.
Debe hacerse un detalle pormenorizado de los defectos de construcción, mediante un Informe técnico pormenorizado, y una entrevista para detallar los daños colaterales (privación de pleno uso del dominio, daño moral, pérdida de chance, etc,). De acuerdo a nuestra experiencia de más de 40 años en la especialidad, aconsejamos siempre la contratación de un servicio integral que contemple el análisis técnico de la problemática y la acción legal a iniciarse. Dada la naturaleza del reclamo, es importante que se realice por Abogados que trabajen en equipo con Arquitectos.
Ricardo Levi & Asociados – Arquitectura Jurídica, es una Empresa líder en el mercado que puede brindar el mejor servicio técnico – jurídico. Su Titular, el Arq. Ricardo Levi, – Mart. C.P.A.U 11987, tiene una trayectoria de 40 años en esta especialidad, habiendo participado en reclamos de grandes complejos edilicios (Torre Le Parc Palemo, Le Parc Puerto Madero, El Faro Puerto Madero, Chateau Puerto Madero, Mirador de Puerto Madero, Torre Palermo Uno, Torre Esmeralda, Quartier Demaría, Quartier Sinclair, Quartier Boulebrad, Edificio Lumiere, Torre Cardone, etc.). y desde hace 4 años el Arq. Levi es Profesor invitado para dictar Medianería y Peritajes en la Cátedra de Legislación de Obra, de la Arqta. Magdalena Eggers en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Torcuato Di Tella.