Para abordar el tema de medianería, responderemos las preguntas más frecuentes que hemos recibido durante nuestro ejercicio profesional
¿A qué se denomina un muro «medianero»?
Un muro medianero es aquel que además de separar 2 inmuebles linderos, cumple la condición de estar en “condominio”, es decir ser de propiedad de ambos linderos.
¿A qué se denomina un muro «Privativo»?
Un muro divisorio de predios es aquel que separara 2 inmuebles o lotes linderos, pero que es sólo de propiedad de uno de ellos.
¿En un mismo muro puede haber sectores “medianeros” y sectores “privativos”?
Sí. El art. 2010 y siguientes del CCyCN establecen las pautas a seguir para determinarlo. Básicamente establece que se presume medianero (en condominio existente) al sector del muro que ambos edificios comparten desde antigua data hasta la altura del edificio menos elevado. El sector del muro que excede en altura al techo del edificio más bajo es de propiedad exclusiva del dueño del edificio más alto.
¿A qué se denomina “crédito de medianería” y cuándo se reclama su pago?
Siguiendo con el ejemplo anterior, si en el predio donde estaba el edificio más bajo se realiza una nueva construcción en altura, apoyándose en los sectores del muro privativo de su vecino más alto, éste último podría tener derecho al cobro de Medianería por el acceso al condominio del muro (art. 2016 CCyCN).
Un muro medianero es aquel que además de separar 2 inmuebles linderos,
cumple la condición de estar en “condominio”.
¿Siempre que se construye adosando construcciones a un muro privativo corresponde adquirir la medianería?
No siempre. Depende de las características constructivas del muro privativo (30 cm. de espesor y «encaballado» en el eje medianero); y de la efectiva utilización del muro existente por parte del vecino que adosa construcciones.
¿Quién puede reclamar la medianería de un muro?
La medianería es un derecho denominado «propter rem», que significa que es inherente sólo a los propietarios de los edificios lindantes. Hay que destacar que en edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el muro divisorio de predios es de propiedad del Consorcio (muro maestro), y sólo está legitimado para actuar el Representante Legal de Consorcio, o sea su Administrador.
¿Hay plazos para efectuar el reclamo de pago de la medianería?
Sí. El plazo de prescripción para ejercer el derecho al cobro de medianería es de 5 años desde que el muro es utilizado.
¿Cuál es valor reclamable?
Es variable según cada caso. Depende de la superficie del muro efectivamente utilizada, de la antigüedad del muro, de su estado de conservación y de otras variables que se determinan con un peritaje especializado, realizado por un profesional idóneo.
¿Cómo se encara un reclamo de medianería?
La mejor manera es contratando el servicio integral de un Estudio profesional especializado en el tema, y con una trayectoria verificable. La gestión debería comenzar con la contratación de los servicios profesionales y finalizar con el efectivo cobro de los derechos a la medianería que se persigue. Es importante que el Estudio contratado se comprometa con el resultado que obtenga, debería percibir sus honorarios de manera proporcional al cobro efectivamente obtenido, percibir los mismos en el momento en que el Comitente perciba la medianería, y condicionado a que lo obtenga. Otros requisitos importantes para tener en cuenta es la celeridad de gestión (que se comprometa a cumplir plazos), la transparencia y la comunicación permanente con Informes escritos.
Ricardo Levi & Asociados – Arquitectura Jurídica, es una Empresa líder en el mercado que puede brindar el mejor servicio técnico – jurídico. Su Titular, el Arq. Ricardo Levi, – Mart. C.P.A.U 11987, tiene una trayectoria de 40 años en la especialidad de Medianería, y desde hace 4 años es Profesor invitado para dictar Medianería y Peritajes en la Cátedra de Legislación de Obra, de la Arqta. Magdalena Eggers en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Torcuato Di Tella